“别追黄金了！接下来的机会在房地产。”
不知道你看到这句话会怎么想？不过这话不是我说的，是那个火出圈的投资魔女-李蓓说的。
她最近的发言总体意思就是清仓了黄金，然后认为地产行业的拐点已经到来。
讲道理，作为一个2021年就给你们预判了房价拐点的人，我还真把她这番言论给好好的研究了一下。
先请大家思考一个问题，如果在五年前，当时房价高点、黄金低位的时候，有个人跟你说“别追楼市了，接下来的机会在黄金”你会怎么看待这句话？
估计多数人会直接忽略，毕竟那时候买房就是真理，而黄金才刚从长达十年的大坑中爬出来，基本没人关注。
可是现在再回看呢？却早已是沧海桑田。
所以我们不妨不带情绪的，把李蓓最近的这个观点，给好好梳理一下，看看她说的究竟有没有道理。
首先我查了一下这姐们最新的投资战绩，她过去7年增长180%，平均下来年化是15%，作为一个掌管了数十亿资金规模的操盘手来说，这个水平肯定是比绝大多数人要强的。
她一战成名的时候是2021-22年那波跑赢了市场100%的收益率，不过后来回撤也很大，加上最近这两年过早的看多了房地产，导致后来的发言总是被人们嘲讽。
但是从某种角度来说，真正的底部往往就是在大多数人都不看好的时候才出现，所以我就认真的把她说的这些论据给梳理了一下。
让我们一起看看她说的究竟有没有道理。
首先是为什么李蓓认为“别再追黄金了？”
她已经在2025年12月清空了所有黄金仓位。逻辑主要有三层：
首先是长周期逻辑逆转：她认为，本轮黄金的长期牛市，很大程度上由全球央行持续购金驱动。
但一个关键的边际信号已经出现，就是全球第五大黄金储备国俄罗斯央行开始出售黄金。这被视为长期趋势可能出现转折的重要标志。
然后是估值已达历史高位：李蓓引用了中金公司李昭博士的定价模型，
认为截止到现在，黄金的“估值残差”已处于历史极高位置，简单说就是太贵了。
这个模型我查了一下，但由于介绍的信息太少，所以没看懂逻辑是啥。
最后就是黄金接下来极高的机会成本：这是最核心的一点。
李蓓判断，黄金未来可能进入高位震荡，但继续上涨的空间有限。而与此同时，她认为未来两年中国顺周期蓝筹公司，尤其是与宏观经济强相关的核心资产可能迎来一波大机会。
所以继续持有黄金，意味着会错过一个她眼中更具确定性和弹性的巨大机会。
还有一点就是，在当下人民币升值的大背景下，以人民币计价的黄金还可能承受额外的汇率波动风险。
所以综合以上这些，对她而言，这不是简单的多空判断，而是一次基于“机会成本”的主动调仓。
然后我们再来看看她说的“地产十年一遇的机会”指的究竟又是什么？核心在于供给侧出清与周期性回升的共振。
说人话就是，接下来卖房的不多了，但买房的需求却还会存在。
李蓓提供了一组比较震撼但数据：现在全国95%以上的房企已经退出拿地的新房市场，
这就意味着，存活下来的优质企业，未来将瓜分几乎整个市场蛋糕，份额有望大幅提升。
其次她认为，尽管房地产行业总量不可能回到20亿平米的峰值，但会回升至10亿平方米左右的长期均衡水平。
从调整的节奏看，市场也已具备企稳条件：
自2021年6月至今已调整18个季度，接近全球房地产泡沫破灭调整的平均时长；新开工、新房销售、二手房价格等核心指标的下跌幅度，均已超过历史平均水平，调整充分。
当然更重要的是，她看到了楼市基本面边际改善的“星星之火”：比如说，租金回报率已经开始与边际融资成本匹配
其实也就是我常和你们说的房价租售比与房贷利率的对比；同时，去年12月起，重点城市二手房挂牌量开始加速下滑
说明卖家在减少，显示出市场自发“惜售”的出清信号。
所以她判断，地产市场的拐点可能在半年内出现，而香港市场的率先反弹可能就是一个领先指标。
所以综合以上这些信息你会发现，李蓓说的“地产机会”，其实指向更多的还是能存活下来吃下市场份额的房地产公司，而并不是普通的买房这件事情。
这里她用了一个极具启发性的对比：日本和美国在经历房地产泡沫后，虽然实际房价仅修复了部分跌幅，但其龙头房企的股价却上涨了数十倍。
所以未来的机会不在于房价或销量回到当初的巅峰，而在于幸存企业市场份额和盈利能力的巨大修复空间。
说实话这一点我是有一定认同度的，就是说白了，一个行业甭管怎么惨，越惨洗牌越彻底，那活下来的公司就能在下一轮周期里赢家通吃。
但是核心问题在于啥呢？就是目前多数一二线核心城市的房价租售比，其实还是没那么安全。
你简单算笔账，现在房贷利率还有3%，存款利率是1%，按照三成首付七成贷款来算，综合下来买房的实际利率成本大概是2.3%左右，所以租售比得降到44倍才行，
但现在多数大城市还远远达不到这个程度，小城市倒是能接近了，但问题在于小城市受到远期人口减少和成交量流动性的影响，即使有这个租售比，也还是不足以刺激新一轮的购买力量。
所以从整体逻辑上来说，尤其是我常跟你们讲的，房地产和黄金都是5-10年的大周期，
李蓓这个观点时间拉长来看，是有较大概率会在下一轮风格切换的时候体现出来的，但问题在于，这个时候她对于地产的判断是否过早？
有句话叫新手死于追高，老手死于抄底，底部最难的地方在于它跌的绵绵不绝，非常熬时间，你以为它到底了，结果下面还有地下室，但底部的利润空间却同样也是足够诱人的。
从某种角度来说，越跌离底部肯定是越来越近了，但是在短期内无法找对最低点的情况下，把话讲出来就很容易承受压力和嘲讽。
如果要我给一个结论的话，李蓓的这些观点，时间拉长到5年后，正确的概率会高于50%，但是短期内，可能还是得持保留意见。
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